在我国疫情防控形势持续向好的大环境下，无论是个人房贷业务还是房企开发贷业务，都逐渐步入恢复期。而后续随着疫情影响的逐渐消散，住房金融业务也将继续步入正轨。

对于正在从疫情中恢复的楼市而言，“房住不炒”仍然是主旋律。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。”今年的《政府工作报告》对房地产政策提出如是要求。

在住房金融领域，潜藏的风险和调控的稳定性一直备受关注。央行5月10日发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。5月26日，银保监会有关部门负责人表示，要坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化。作为“稳楼市”背后的重要力量，未来，银行要继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制，继续规范开展住房金融业务。

存量房贷转换意愿增强

对于居民而言，最关心的还是正在进行中的房贷存量利率转化。“未来LPR的走向说不清楚，如果现在拿不定主意，可以观察一段时间再做决定。”某国有大行房贷中心工作人员对客户建议。

融360简普科技大数据研究院分析师李万赋表示，所有用户的存量房贷合同需在3月1日至8月31日之间完成转换，目前仍有大量用户处于观望之中。

目前，房贷利率处于下行趋势。融360简普科技大数据研究院最新监测数据显示，4月20日至5月18日，全国首套房贷款平均利率为5.32%，二套房贷款平均利率为5.63%，均环比下降11个基点。“监测期参考的5年期以上LPR水平环比下调10个基点，多个城市随之下调房贷利率，部分城市降幅超过10个基点，从而带来全国房贷利率大幅下降。”李万赋分析表示。

与此同时，各城市之间的房贷利率下调差异较大。在4月20日至5月18日内上述机构所监测的41个城市中，39个城市首套房和二套房贷款利率均环比下调。4月20日LPR利率下调10个基点后，一线城市迅速跟进，绝大多数银行倾向于保持加点数不变，少数利率相对较高的银行下调幅度略大于10个基点。二线城市中，35个城市的房贷利率环比下调，但下调幅度不一。其中，20个城市首套房贷款利率环比下调幅度超过10个基点，6个城市环比下调10个基点，9个城市下调幅度小于10个基点。青岛地区首套房贷款利率降幅最大，环比下降27个基点，佛山、长春、宁波、太原四地的降幅也高达19个基点。成都地区首套房贷款利率平均水平环比上涨3个基点，二套房环比上涨5个基点，是期内唯一一个房贷利率水平有所上涨的城市。

“在本监测期内，超过70%的银行下调了房贷利率，考虑到各银行调整步伐不尽一致，预计后续还会有部分银行择机下调，从而带来对应城市乃至全国的房贷利率下降，但整体幅度应该不会很大。” 李万赋说。

“稳”字之下的回暖

从大趋势来看，房地产贷款增幅持续回落。《报告》显示，3月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额46.2万亿元，同比增长 13.9%，增速较上年末回落0.9个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余额为31.2万亿元，同比增长15.9%，增速较上年末回落0.8个百分点；住房开发贷款余额为9.0万亿元，同比增长13.6%，增速较上年末下降1个百分点；地产开发贷款余额为1.29万亿元，同比下降7.5%，较上年末下降0.4个百分点。

“无论是房企开发贷款还是个人按揭贷款，都呈现类似的降温态势，这和一季度全国房地产市场降温等因素有很大的关联。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

而随着疫情防控形势的稳定向好，房地产行业正在加速修复。“随着时间的推移，工程项目复工脚步加快，房地产开发投资正在加速恢复。同时，流动性充裕有利于开发投资的改善，开发企业来自银行的开发贷款、个人按揭贷款以及自筹资金、定金及预收款、利用外资等各项资金来源的降幅均在全面收窄。” 交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示。

不过，在“稳”字当头的住房金融领域，回暖之后仍不能升温。“二季度，包括房企的项目开工、个人的购房等都会趋于活跃，这会使得相关贷款指标有所反弹。但基于近期信贷政策，违规进入楼市的经营贷和消费贷将面临管控。” 严跃进表示。

交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、高级研究员梁栋材也认为，虽然疫情好转后，刚需、改善型需求会得到逐步释放，但在坚持“房住不炒”的定位和“稳地价、稳房价、稳预期”目标下，遏制投机炒房与房地产金融化泡沫化的调控基调不会变。未来，房地产市场总体仍将以“稳”为主，开发投资和销售大概率前低后高。在继续严格控制房地产在新增信贷资源中占比的背景下，房地产贷款增速有望保持平稳增长的趋势。

严把住房金融方向

“因为您所消费的这家理发店的注册机构和房地产行业相关联，我们的信用卡不能在这样的场景中使用。”近日，在使用某股份制银行信用卡进行消费失败后，小张致电该银行客服，得知了原因所在。

这折射出目前银行对房地产领域的慎重态度。在国家和监管部门持续构筑“房住不炒”的住房长效机制背景下，银行业保持着不触碰“雷区”的自觉。近期，多个城市出现楼市回暖迹象。在住房金融领域，种种对“房住不炒”底线试探的举动，也引起了央行和银保监会的重视，相关举措密集跟进。

4月末，人行深圳市中心支行发布通知，要求辖内银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产情况。人行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会，要求辖内商业银行有效抑制信贷资金违规流入房地产。而在4至5月间，浙江、江西、山西等地的银行因资金违规流入楼市被处以罚款。

从数据来看，银保监会有关部门负责人表示，一季度个人住房贷款新增1万亿元左右，增量较去年同期下滑2.4%；一季度末不良率较年初小幅上升，基本维持低位。

“这些政策体现了当前房地产市场稳定的导向。近期各类违规资金进入房地产的新闻比较多，监管工作重点围绕对此类违规资金的管制而展开。后续应积极引导各类商业银行开拓贷款业务，积极形成科学合理的贷款模式，进而促进贷款业务健康发展。” 严跃进预计，二季度各商业银行对信贷资金的用途、投向会做积极审查，尤其是会严管信贷资金违规投向房地产的行为。

对于《政府工作报告》中提及的“房住不炒”要求，易居研究院认为，房地产发展目标依然是平稳健康发展，就当前楼市情况来看，市场交易偏弱、楼市投机依然较多、部分贷款资金继续进入房地产，这都是后续需要重点关注的问题。