自2021年首批9只公募REITs产品成立至今，已有3年时间。按当时的发行安排，近期，首批REITs产品中的部分份额迎来解禁。

在基金公司发布的解除限售公告中，有多家公司表示原始权益人没有减持计划，还有的在公告中继续作出了不减持承诺，缓解了市场对限售份额解禁可能在短期内对二级市场价格产生冲击的担忧。

在公募REITs产品常态化发行加速的背景下，市场上产品类型逐渐多样化，各类主体不断加入，REITs市场稳定性将不断提升。而市场成立3年来，投资者对REITs产品底层资产投资价值的认识不断加深。业内人士表示，公募REITs仍有广阔发展空间。

首批公募REITs产品部分份额迎来解禁

2021年6月7日，首批9只公募REITs产品成立。3年过去了，首批REITs产品中的部分份额迎来解禁，近期，多家基金公司发布了相关的解禁公告。

6月17日，博时基金披露公告，博时蛇口产园REIT的战略配售投资者基金份额即将解除限售。公告称，博时蛇口产园REIT的1.08亿限售股份解除限售生效日为2024年6月21日，账户持有人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，此次解除限售后，可流通份额的比例将从67.27%提升至74.87%，可流通份额合计为10.64亿份。

平安基金6月17日发布公告，平安广州交投广河高速公路REIT于6月21日解除限售，解除限售份额为2.17亿份，占基金全部份额的31%。

除博时蛇口产园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT外，还有中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT、浙商沪杭甬高速REIT等产品发布了关于6月21日解禁限售份额的公告，合计解禁份额超7亿份。

值得注意的是，此次解除限售的均为原始权益人及其同一控制下关联方战略配售份额。公募REITs在发行时总份额分为三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者发售。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方和其他专业机构投资者。对战略配售投资者均设置了一定的限售期。其中，原始权益人及其关联方参与的战略配售比例合计不得低于基金份额发售数量的20%，对于基础的20%持有期限将不少于60个月，超过20%的自上市之日起持有不少于36个月。此次批量解禁的即是超过20%的部分。

市场担心限售解禁造成短期冲击

由于上市基金份额的交易与股票类似，大额解禁可能会对短期场内价格产生冲击。因此，行业和投资者中出现了一些对二级市场会受到此次大规模解禁冲击的担忧。

博时基金曾预测，此次解禁后，由于可流通份额增加，理论上会对市场流动性、价格波动、投资者结构等方面产生影响。解禁后，公募REITs二级市场价格可能会经历一段调整期，但后续发展态势仍以基础设施资产的运营情况为基础，长期的二级市场价格仍将表现为向产品内在价值回归。

但博时基金同时表示，底层基础设施资产的经营情况更多的是受到宏观经济情况、行业发展情况及自身运营管理的影响，因此，原始权益人持有的部分份额解禁本身并不会直接影响基础设施资产的运营。

值得注意的是，在此次解禁提示公告中，中航基金、招商基金以及平安基金等均表态“原始权益人暂无减持计划”。此外，多只REIT的原始权益人透露了短期内不会减持的信号。博时招商蛇口产业园REIT以及平安广州交投广河高速公路REIT的原始权益人均表示，基于对基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持基金持续、稳定、健康发展，将继续持有解除限售的基金份额，暂无卖出计划。中航首钢绿能REIT原始权益人同一控制下关联方北京首钢基金有限公司则承诺，将继续持有解除限售的份额，自解除限售之日起36个月内不减持。

从6月21日相关份额解禁后几天的二级市场价格来看，并没有出现受到此次解禁冲击的表现。6月24日、25日，在解禁后的两个交易日中，浙商沪杭甬REIT、中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT价格维持小幅波动，几乎没有变化，而平安广州广河高速公路REIT、东吴苏园产业REIT小幅收涨。

公募REITs投资潜力巨大

结合公募REITs市场近期常态化发行加速，有业内人士表示，此次限售解禁或将增加REITs二级市场的交易活跃度、市场流动性，对行业未来的发展起到积极作用。

“当前，部分公募REITs仍有供给规模小、流通量有限的问题，从而导致部分产品溢价率偏高。解禁后流通份额进一步增加，有利于提升公募REITs二级市场交易活跃度和流动性，从而吸引更多投资者参与REITs，市场供需可以实现更好平衡。”有专家表示。此外，基金公司发布不减持公告，也意味着不少投资者逐渐认识到REITs的真正价值，更加关注底层资产设施的经营情况和所投资项目的未来发展前景。

自2021年首批9只公募REITs产品正式上市以来，公募REITs产品不断扩容，为投资者提供了丰富的投资选择。3年间，有36只公募REITs产品成功上市，市场整体发行规模突破千亿元大关，底层资产持续扩容，涵盖收费公路、产业园区、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。

当前，公募REITs常态化发行正加速推进，市场活力持续增强。今年以来，新上市产品6只，另有2只REITs发布扩募公告，市场扩容提速，还有多单项目获批待发行。未来，随着各类市场主体不断加入，REITs市场稳定性将不断提升，配置价值持续凸显，公募REITs仍有广阔发展空间。

中金基金认为，公募REITs市场正向常态化发行发展，产品类型日益丰富，市场对其底层资产的认知加深。当前，市场对于公募REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等基本问题逐步形成共识，市场化机制已逐步建立，公募REITs产品的长期投资价值稳步提升。