业内人士表示，公募REITs是指将不动产资产或权益（包括基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品，具有永续性、权益性和高分红特征，以不动产资产持续、稳定的运营收益（租金）为派息来源，并面向个人和机构投资者发行。目前，我国类REITs的发展为公募REITs积累了交易结构与商业经验，有助于我国尽早推出公募REITs产品。

　　近几年，随着资产证券化的快速发展，房地产投资信托基金（REITs）越来越受到国内各方的高度期待。

　　在此前不久召开的2019中国资产证券化年会上，多位业界人士表示，公募REITs的试点有望很快推出。而近日也有业内人士称，虽然我国尚无标准化的公募REITs产品，但近几年不断地探索尝试，令公募REITs脚步越来越近。

　　公募REITs呼声已久

　　实际上，REITs在我国的发展也已经有5个年头，且呈现出快速增长态势。

　　2014年5月，中信启航专项资产管理计划正式发行，这是国内首单物业资产的资产支持专项计划(以下简称“类REITs”)，并在深交所挂牌上市。作为证监会REITs试点产品，中信启航项目正式设立，此举拉开了中国REITs的序幕。

　　此后，国内的类REITs市场逐渐火热。有统计显示，截至2019年3月末，我国一共发行了49只REITs产品，发行规模合计989.64亿元。而中国证券投资基金业协会此前公布的数据显示，2018年，类REITs和商业不动产抵押贷款(CMBS)产品快速增长，其中共备案通过类REITs产品16只，同比增长14.29%；备案规模290.97亿元，同比增长5.52%。

　　但值得注意的是，目前国内试水的类REITs产品几乎都是以私募形式发行，主要面向为机构投资人，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求，而公募REITs目前仅有几年前发行的一例。

　　2015年6月，中国首只公募房地产投资基金——鹏华前海万科REITs发行，将中国公募基金投资范围从股票、债券、现金突破至第四类资产REITs。公开资料显示，鹏华前海万科REITs在基金合同生效后的10年封闭运作期内，将以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海公馆股权，以获取商业物业稳定的租金收益机会。但遗憾的是，首只公募REITs发行后，至今市场上尚没有新的公募REITs发行。

　　从概念上看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。按照是否面向公众发行，REITs可分为公募REITs和私募REITs。

　　业内人士表示，公募REITs是指将不动产资产或权益（包括基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品，具有永续性、权益性和高分红特征，以不动产资产持续、稳定的运营收益（租金）为派息来源，并面向个人和机构投资者发行。目前，我国类REITs的发展为公募REITs积累了交易结构与商业经验，有助于我国尽早推出公募REITs产品。

　　政策支持REITs发展

　　自20世纪60年代最先在美国推出以来，REITs至今已在40个左右的国家或地区面世。

　　从美国市场上看，截至2019年3月末，美国上市REITs共225只，市值合计为1.216万亿美元。其中，权益型REITs市值为1.132万亿美元，占比93%；187只REITs在纽交所（NYSE）上市交易，市值合计为1.084万亿美元。

　　从收益率上看，国盛证券分析师刘郁表示，权益型REITs长期回报率高于股票收益率，股息率高于10年期国债收益率。以1989年12月31日为基准，2003年以来，富时Nareit权益型REITs的回报率持续高于标普500。截至2019年3月末，权益型REITs复合年化收益率达11.8%，而道琼斯工业指数复合年化收益率为7.4%，标普500指数为10.5%，纳斯达克指数为9.33%。从股息率上看，1990年以来，权益型REITs股息率在大多数年份高于10年期国债收益率。

　　作为国际上成熟且颇受青睐的房地产投融资产品，REITs也被国内各方视为支持住房制度改革、推进住房租赁市场发展的重要工具之一。积极推进REITs试点和发展，在近几年得到了从国务院到相关部委的政策支持。

　　2015年1月，住房城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出，“将积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”2016年10月，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，进一步明确，支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。2018年4月25日，证监会、住房城乡建设部联合印发的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》再次提出，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

　　与此同时，金融系统有关方面，也明确建议和提出大力促进REITs发展。比如在2018年两会期间，呼吁REITs的提案建议就受到各方瞩目。有来自金融系统的全国人大代表在提案中提出，公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。而在今年年初，上海证券交易所在新年致辞中表示，进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。深交所方面也同样提出，深化市场改革创新，加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点，力争取得进一步突破。

　　各方期待制度创新

　　在政策支持力度不断加大的同时，业内人士对于近期公募REITs或将试点抱有很大期望。

　　今年3月31日，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示，公募REITs首批试点的一批产品近期或将推出，公募REITs有望采取“公募基金+资产支持证券(ABS)”运行模式，试点城市包括北京、上海、深圳、广州以及雄安新区和海南等。

　　从具体模式看，“公募基金+ABS”的运行模式的到不少业内人士的认可。此前，北大光华管理学院发布的REITs研究报告显示，公募基金+ABS这种模式能够充分应用现有公募基金和ABS市场的规则和成熟经验，可以尽快培育和发展REITs市场的管理能力，是适合市场现状的一个合理方案。

　　尽管各方呼声很高，但不容忽视的是，REITs的发展在我国尚存一些制度和认知问题。

　　“REITs现有条件路径基本具备，但仍存推出障碍。”全国政协委员、原证监会主席肖钢在年初曾撰文提出，制约我国公募REITs发展尚存五大障碍：一是对于REITs属性的认知困境；二是对REITs与房地产市场价格关系的认知误区；三是法律法规没有对REITs作出规定；四是国内租金收益率不高限制REITs发展；五是忽视REITs的资产配置功能。

　　肖钢认为，推动公募REITs必须破解以上五个方面的障碍，走出认识误区，加快制度改革。比较可行的路径是，首先，应认定REITs为证券品种；其次，由证券监管部门制定REITs规则，依据证券法和国务院确定的原则，制定有关监管办法；再次，逐步建立和完善符合我国国情的REITs税收中性政策体系；然后，先行开展试点；最后，要加强风险防范和投资者保护。(赵洋)