日前，一年一度的中央经济工作会议循例召开，民生问题再成焦点。其中，住有所居可谓是多年来政策关注的热点，也是老百姓街头巷尾热议话题。此次会议提出，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这是为2018年甚至更长时期房地产发展定调。房地产调控绝不限于密度高、强度大的调控政策，而将是综合性长效调控机制的建设，住房租赁市场正是现阶段的重要落点。

　　那么，作为长效调控机制的重要参与者，政府、地产商乃至产业链条上的其他参与者应当如何根据自身定位，抓住住房租赁市场发展新趋势，在楼市后黄金时代保持发展定力、度过新周期大考？

　　首先，政府需定位于保障者的角色，保障租赁市场参与者的合法权益。

　　最为急迫的是完善相关法规制度，针对当前租赁市场发展不规范、承租人权益保障力度薄弱等问题，进行制度“补漏”。众所周知，与西方发达国家的住房租赁市场相比，国内承租人属于弱势群体。业主随意以极低代价终止合同、单方面提高租金、随意扣留押金等行为屡见不鲜，黑中介发布虚假信息等问题也时常见诸报端。日前，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，即是对承租人的权益保障予以强化。

　　当然，更深层次的权益保障在于租购同权。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是本轮房地产调控的根本出发点。但是，不得不承认，在当前实际情况下，租户难以享受到与业主同等的权益。

　　除了传统文化对于自有住房的依赖外，其根本还在于：一是在房价走高的强预期下，只有房主才能享受到房屋溢价的红利；二是购房的附加属性极高。除了本身的居住属性外，“自有住房”本身附加的受教育权等基本公共服务权利，成为房子的附加价值，进一步推高了房价。

　　也正是基于此，培育住房租赁市场、回归住房的居住属性，成为综合性政策改革的关注点。一方面，打破房价上涨预期，除了短期政策严控外，更需要扭转地方政府对土地财政的依赖。这包括通过财税体制配套改革等来疏解地方政府对卖地收入的高度依赖；通过培育新产业、新动能来纾解地方政府对地产经济的高度依赖；通过鼓励各地结合自身特色进行适应性发展，来疏解区域不平衡带来的两极分化压力。另一方面，租购同权虽已成为政策重要方向，但政策难以发挥实效的根本症结在于优质资源存在的天然稀缺性。因此，在推进户籍制度改革，解绑教育、医疗等资源与房子的捆绑之外，更重要的是在较大范围内提供更有保障的基础医疗、教育资源，优化基础性公共服务。通过降低购房的“隐性红利”，来让租房成为一种平等的选项。

　　其次，企业则需要着眼于市场的实际需求，推动专业化和特色化发展。

　　培养租售并举的住房市场 ，必须培育多元化的市场主体。本次会议也提出，要支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

　　此前，在我国保障性租赁住房建设中，政府投资约占八成。然而，随着市场覆盖范围的扩大，仅靠政府独立支撑将对财政构成极大压力，也容易激发寻租行为。但是，由于住房租赁市场回报周期长且利润微薄，投资收益有限，这对习惯了高周转模式的房企而言可谓“费力不讨好”。尽管目前一线城市已有几家公寓运营商，但盈利微薄甚至大多数处于亏损状态。

　　这就对房企提出了新要求。其一是专业化。目前，由于国内住房租赁市场尚属起步阶段，专业品牌运营机构不足。随着万科等老牌房企入住，此前以“二房东”模式为主的长租公寓模式有望被打破。不过，虽然“自持型”租赁能让房企保留潜在的增值红利，但也意味着前期投入巨大。更加专业、优质、高效的运营能力将成为租赁住房长期健康发展的根本。

　　其二是特色化。目前，住房租赁市场的主要阵地在一线城市及部分热点二线城市。应当看到，这部分租房需求，一是基于高房价所限；二是基于人口流动性高的客观现实；三是基于学区、医院、就业热点区域的便利性需求；四是基于价值观日益多元、自有住房并非绝对刚需的文化特点。不难发现，后两者均属于特定人群的特殊需求。这部分群体往往并不简单追求“性价比”。因此，与小区建设的特色化相似，长租公寓在开拓基本居住属性的同时，不妨开拓单身公寓、老年公寓、教育公寓等特色服务。这将是房地产“红海”竞争中的一个重要比较优势。

　　可以说，住房租赁市场对于中国而言尚待开拓，机遇与挑战并存。发展住房租赁市场不应也不会是一场自上而下的运动式发展，而应当是在尊重市场规律的前提下，各方合力的探索与努力。对此，政府必须坚持保障性地位，为住房租赁市场完善相关管理条例；而其他机构也需明白，真正支撑其发展的不是眼前的政策红利，而是坚实、客观的市场需求。抓住市场的趋势，满足客户切实需要，才是房地产在长效机制不断完善的情况下，立足长远发展的根本。