近日，由中国保险资产管理业协会（以下简称“保险资管业协会”）主办、华金证券股份有限公司协办的“2023年第2期IAMAC投资业务交流——公募REITs投资业务探讨与项目考察”活动在上海举行，参与活动嘉宾就我国REITs市场面临的挑战与治理问题、险资投资项目选择与经验展开了广泛探讨。

据保险资管业协会党委书记、执行副会长兼秘书长曹德云介绍，截至5月，我国已正式上市27只公募REITs基金，总市值906亿元，其中，保险资金通过战略配售和网下配售参与REITs投资超120亿元，成为重要的机构投资者。同时，保险资金还可作为ABS管理人参与公募REITs发行，目前已有3家保险资管公司取得相关业务资格。

探索REITs市场建设

北京大学光华管理学院副院长张峥指出，我国REITs市场建设尚处初期阶段，市场有关管理能力和金融端、产业端协同性等问题值得关注。他提出七点建议：提升基金管理人治理水平和内控能力；形成有利于各参与方的收益和考核机制；充分发挥外部机构特别是资产评估机构作用；充分发挥REITs制度本身的治理作用；加强对关联交易的监管力度；充分发挥公募基金持有人大会的治理作用；进一步引入合适的投资者。

华金证券创新资管部总经理杜鹏认为，我国REITs市场正处在试点期，存在扩募时间较长、投资人结构不完善等挑战，需要继续探索形成有效定价机制，持续引导长期资金投资。

泰康保险集团投资管理部投资总监、不动产投资业务负责人谭莹介绍了筛选公募REITs标的的经验，并建议通过加快新项目发行和存量项目扩募等方式扩大市场规模；公募REITs市场可逐渐扩展至医疗养老板块，进一步丰富资产类别。

布局基础设施REITs

国家发展和改革委员会价格成本调查中心主任黄汉权表示，基础设施REITs拓宽了基础设施资金来源，有效盘活存量基础设施资产，帮助地方政府或企业降杠杆、防风险，为稳健投资者提供新的投资机会。

曹德云指出，基础设施REITs特性和保险资金需求高度契合。一是具有资产丰富的特点，有利于满足保险资金长期稳健配置需求；二是具有盘活存量的特性，有利于盘活存量基础设施项目；三是目前扩容扩募的趋势为REITs市场发展打开更广阔空间。

张峥介绍，公募REITs扩募指的是REITs发起募集之后进行再次募集，并将资金用于新购入资产的行为。REITs新购入资产主要依赖外源融资，其中扩募是重要的融资方式之一。基础设施公募REITs试点过程中，原始权益人是否愿意把“好”资产拿出来？基金管理人是否有动力、有能力管理好资产？市场长期是否具有流动性？这些焦点问题的解决与建立扩募机制有关。

黄汉权建议，投资REITs需要重点关注合规性、收益性和风险性，原始权益人关注项目运营收益和资产增值；基金管理人研究价格收费政策、夯实项目运营管理能力和项目识别能力，防范化解潜在风险；机构投资者注重价值投资和长期投资。

中联基金合伙人彭超认为，在产品类别上，消费基础设施REITs值得关注和布局：一是发展规模可能逐步超过产业园基础设施REITs；二是在资产供应上具有优势和保障；三是投资人对消费类产品的熟悉程度较高，符合投资管理需求。同时，很多pre-REITs是具备公募REITs发行机遇的潜力项目，经过筛选和培育后将具有实现市场溢价的投资机会。