8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理　推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。

《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。“《意见》从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人的合法权益，促进金融与房地产良性循环。”业内人士表示。

具体来看，《意见》与同日发布的个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。

如何理解《意见》的重点？《金融时报》记者梳理出如下要点：建立开发贷款主办银行制、个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年、确保购房人“能拿房、再还贷”、加强个人住房贷款与开发贷款的衔接、给予银行债务重组更大自主权。

建立开发贷款主办银行制

《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。

“此前，开发商可能会在多家银行贷款或开设账户，而主办行制度可以很好处理资金封闭管理，确保专款专用。”业内专家表示。

此前，监管部门在城市房地产融资协调机制下就曾推行主办银行制，《意见》是对此前相关机制的制度化明确。

什么是开发贷款主办银行制？即单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目预售资金监管账户和定金账户应按住建部门有关规定在主办银行开立。

具体到开发贷款，主办银行要单独或牵头组建银团，根据项目建设进度、风险情况分批发放开发贷款，并通过项目公司在主办银行开立的资金账户受托支付至其交易对象账户。

根据《意见》，主办银行对项目资金进行封闭管理。主办银行和资金账户原则上在开发贷款结清前不得变更，在确保资金专款专用的同时，更高效地满足项目开发建设的融资需求。《意见》还明确，项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。

更好实现个人住房贷款与开发贷款的衔接

根据《意见》，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。

记者注意到，开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在竣工备案后。而此前开发贷款期限一般在3年左右。

“原本开发商拿到预售许可证就可以卖房，房企拿到销售款后就可以还此前的开发贷款。”业内专家表示，现在随着“现房销售制”、预售资金监管更严格等政策的影响，开发贷周期适当延长，也是为了配合相关制度的改革，更好地实现个人住房贷款与开发贷款的衔接。

个人住房贷款期限最长不超过40年

根据《意见》，个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内（含1年）的，可到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。

“这是为了适应经济社会发展需要。”业内专家表示，《意见》将个人住房贷款期限从最长30年延长到40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定，这也合理提升了购房人的贷款能力。

光大证券固收首席分析师张旭介绍，实际上此前也有过个人住房贷款期限调整。例如，1997年《个人住房担保贷款管理试行办法》中规定个人住房担保贷款的期限“最长不得超过20年”，1999年《中国人民银行关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》中明确“商业银行用信贷资金发放的个人住房贷款，最长期限由现行20年延长到30年”，此后二十余年以来这一上限没有调整过。

“从国际对比上看，个人住房贷款‘30年’这一年限上限并非是天花板。例如，英国不存在设定按揭期限上限的法定或监管规则。”张旭表示，在实践中，HSBC、Barclays等主流银行均提供最长40年的按揭贷款。他认为，给予符合条件的借款人更长的还款期限可以有效降低月供压力，这对于月收入不高的年轻人比较实惠。

“能拿房、再还贷”  更好维护购房人合法权益

一个引发市场关注的内容是，《意见》要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

“这一规定可更好地维护购房人的合法权益。”业内人士告诉记者，近年来，随着房屋建筑标准提高、施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程量，前期个人住房贷款“封顶放款”要求已偏早，一旦已售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题，不利于保护购房人合法权益。

此外，《意见》还给予银行债务重组更大自主权。对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，商业银行可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。