从1998年到2018年，我国个人住房贷款余额从0.07万亿元提高至25.75万亿元，增长了366.9倍。房地产开发贷款余额则从2004年的0.78万亿元上升至2018年的10.19万亿元，增长了12.1倍。20年间，我国住房金融的发展可以用“高速”来形容。与此同时，住房金融二级市场中，个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）余额在13年间增长了246.8倍，房地产信托投资基金（REITs）余额在4年间增长了6.6倍。

　　住房金融的快速发展为我国经济作出了巨大贡献。国家金融与发展实验室近日发布的《中国住房金融发展报告（2019）》（以下简称《报告》）显示，2008年以后，房地产投资对GDP的贡献率保持在20%，发挥了稳增长作用。在守住防风险底线的基础上，房地产金融市场，尤其是二级市场发展空间巨大。

　　多因素致个人住房贷款增速下行

　　20年间，为何我国住房金融市场可以实现如此大规模、高速度的增长？《报告》认为主要由三方面因素推动：一是受1998年开始实行住房分配货币化以及相关制度影响；二是城市化加速发展，2018年我国城市化率达到59.58%；三是银行经营模式向零售业务转变，而个人抵押贷款是规模较大且资产质量较高的零售业务。

　　据统计，当前，我国住房金融市场有38万亿元左右的规模。其中，住房金融一级市场总余额为36.94万亿元，以商业性贷款为主，而商业贷款中个人住房贷款又是重要组成部分。据国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真介绍，截至2018年年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的比重为18.89%，个人住房贷款规模增长与房价上涨步调基本保持一致。

　　不过，个人住房贷款余额同比增速已经出现下滑，从2016年12月份的38.1%连续下降至2019年二季度末的17.3%。蔡真分析认为，这主要是因为限购、限贷政策部分抑制了信贷需求，同时银行出于风险考虑开始实施差异化信贷政策，优先满足首套住房和改善型住房消费需求。

　　值得注意的是，在利率“换锚”LPR后，房贷利率走势将继续保持平稳，延续房地产市场一贯的政策基调。以8月20日发布的LPR计算，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率不得低于5.45%。

　　二级市场迎来快速发展期

　　“房地产市场已经进入一个新的发展阶段，住房金融一级市场的发展将逐渐放缓，住房金融二级市场或将迎来发展黄金时期。”蔡真说。

　　据蔡真分析，住户金融一级市场发展放缓主要从四个维度观察得知：一是住户部门杠杆率上涨较快，已经由2008年年底的17.87%上升至2019年二季度的55.3%。2018年，我国住户部门债务收入比已经超过美国、日本等发达国家。二是财务指标显示房企长期偿债能力、销售毛利率和净资产收益率呈下降趋势，房企扩张动力衰减。三是房价泡沫程度指标显示，我国未来房价上涨空间有限。四是中国城市化率已接近60%，未来城市化高速增长时期可能只有3至5年，收缩型城市引发关注。此外，房地产政策转向也在一定程度上影响着住房金融一级市场发展。

　　而与个人抵押贷款规模相比，我国二级市场抵押贷款市场证券化规模仍较小，2018年年底只有7477.61亿元。比较数据可知，二级市场存在巨大的发展空间。对于银行而言，推动最大份额资产的证券化可以极大地集约资本占用，提高流动性。这也是业内普遍认为住房金融二级市场将迎来黄金时代的原因之一。此外，在租售并举的政策推动下，住房租赁金融市场迎来发展契机。

　　不过，《报告》强调，由于房地产市场庞大的规模以及其与宏观经济、政府、金融等部门的高度关联，住房金融风险仍需积极关注，并需加强监管。(徐贝贝)